Desenvolvimento e Projetos
Estudo de viabilidade, projeto urbanístico, topografia e projetos de infraestrutura.
B&D Investimentos Imobiliários
Transformamos áreas e oportunidades imobiliárias em empreendimentos estruturados, rentáveis e sustentáveis.
Da análise da gleba à aprovação, desenvolvimento, comercialização e gestão dos recebíveis.
Loteamentos e condomínios fechados
Projeto de estruturação, setembro de 2026
PARTE 1 · 01
Da gleba à entrega das unidades.
A B&D atua como assessoria e gestora integral de empreendimentos de loteamento e condomínio fechado, oferecendo ao proprietário e ao investidor um único ponto de contato durante todo o ciclo do empreendimento.
Aprovação
Prefeitura, órgãos ambientais, concessionárias e Cartório de Registro de Imóveis.
Jurídico
Due diligence, regularização fundiária, contratos e acompanhamento jurídico.
Administração
Gestão financeira, prestação de contas e administração pós-entrega.
Vendas
Marketing, precificação, comercialização e estruturação das vendas.
PARTE 1 · 02
Loteamento × condomínio fechado
Dois caminhos regidos pela Lei 6.766/79, com resultados diferentes para o empreendimento.
Loteamento aberto
Regido pela Lei 6.766/79
- Lei 6.766/79
- Vias públicas, doadas ao município
- Sem controle de acesso
Condomínio de lotes / fechado
Também regido pela Lei 6.766/79 (art. 2º, §7º)
- Vias internas privadas
- Controle de acesso
- Muro/cerca perimetral
- Maior potencial de valorização e VGV por lote
Na prática
O condomínio fechado tende a ter prazo de aprovação 20–40% maior que o loteamento aberto equivalente, mas normalmente atinge um VGV por lote mais alto, o que pode compensar o custo adicional.
PARTE 1 · 03
Do projeto à comercialização
Prazos reais de mercado, etapa a etapa. Selecione uma etapa para ver o prazo legal de referência.
Etapa 1 de 7
Diagnóstico e viabilidade
Prazo real de mercado
30 a 60 dias
Prazo legal
Sem prazo legal definido.
18–36meses
Prazo total realista: 18 a 36 meses do início da viabilidade ao primeiro lote registrado e liberado para venda.
PARTE 1 · 04
Onde o capital é aplicado
Percentuais de referência sobre o VGV (Valor Geral de Vendas) do empreendimento. Alguns itens têm outra base de cálculo, indicada em cada linha.
% do VGV
Outra base (custo da obra, custo total ou orçamento)
PARTE 1 · 05 · PROJETO EM DESTAQUE
Condomínio Belvedere — Astorga/PR
Do estudo de viabilidade à comercialização, a B&D conduziu integralmente o desenvolvimento do Condomínio Belvedere, localizado no perímetro de expansão urbana de Astorga/PR.
89
lotes residenciais
07
lotes comerciais
Regularização e aprovação junto a
- Prefeitura de Astorga
- IAT
- DER
- COPEL
- Cartório de Registro de Imóveis
- 01Estudo de viabilidade
- 02Aquisição da área
- 03Levantamento topográfico
- 04Projeto urbanístico
- 05Regularização
- 06Aprovações
- 07Registro imobiliário
- 08Identidade visual
- 09Estratégia de marketing
- 10Gestão comercialEtapa atual
Marco regulatório
Atuação institucional junto à Câmara de Vereadores de Astorga, resultando na criação de lei municipal específica para condomínios de chácaras e loteamentos no perímetro de expansão urbana.
PARTE 2
Modelo de parceria com parceiros-investidores
Capital, imóvel e expertise trabalhando juntos para desenvolver novas oportunidades imobiliárias.
PARTE 2 · 01
Como funciona o modelo
Captação de investidores para aquisição de áreas, com garantia no imóvel e retorno pela carteira de recebíveis dos lotes vendidos.
- 1INVESTIDOR
- 2CAPITAL
- 3AQUISIÇÃO DA GLEBA
- 4B&D — DESENVOLVIMENTO E GESTÃO
- 5APROVAÇÃO
- 6OBRAS
- 7VENDAS
- 8CARTEIRA DE RECEBÍVEIS
- 9RETORNO AO INVESTIDOR
Um grupo de parceiros-investidores aporta capital para a B&D adquirir glebas com potencial de loteamento ou condomínio fechado.
A B&D entra com expertise e gestão integral: viabilidade, projeto, aprovação, jurídico, obras e vendas.
Durante o desenvolvimento, a garantia está vinculada ao próprio imóvel. Após o registro e a comercialização, a fonte de retorno passa a ser a carteira de recebíveis dos lotes vendidos.
Fase de desenvolvimento
Da aquisição até a aprovação e o registro: a garantia é o próprio imóvel.
Fase de comercialização
Após o registro, com os lotes vendidos a prazo: a garantia e a fonte de retorno passam a ser a carteira de recebíveis.
PARTE 2 · 02 · SCP POR EMPREENDIMENTO
Um projeto. Um veículo. Uma estrutura transparente.
Cada empreendimento possui seu próprio veículo, uma SCP (Sociedade em Conta de Participação), mantendo o capital de cada parceiro vinculado ao projeto específico.
Capital segregado
Capital de cada parceiro vinculado ao empreendimento correspondente, sem misturar capital ou resultados entre projetos diferentes.
Gestão B&D
A B&D atua como sócia administradora e conduz o desenvolvimento integral: viabilidade, projeto, aprovação, obra e vendas.
Participação nos resultados
Cada parceiro participa proporcionalmente ao capital aportado, com prestação de contas periódica.
PARTE 2 · 03
Como o retorno é estruturado
Cinco pontos definidos em contrato, empreendimento a empreendimento.
- 01
Base de cálculo
Percentual fixo sobre o capital ou participação percentual no resultado da carteira de recebíveis.
- 02
Prioridade de recebimento
Ordem de devolução do capital corrigido e divisão do lucro (waterfall) definida contratualmente.
- 03
Correção e reajuste
Alinhamento do índice de repasse ao investidor com o índice utilizado nos contratos de venda dos lotes (IGP-M, IPCA ou INCC).
- 04
Taxa de gestão B&D
Modelo definido conforme o empreendimento: percentual do VGV, carteira administrada ou performance sobre o resultado.
- 05
Inadimplência
Previsão contratual de distrato/resolução e eventual nova comercialização do lote.
PARTE 2 · 04
ATÉ180
15anos · parcelas mensais
O financiamento direto dos lotes pode chegar a até 180 parcelas. O prazo efetivo é definido conforme a estrutura comercial de cada empreendimento e o interesse dos parceiros-investidores.
Trata-se de um teto de mercado, não de uma regra fixa: o prazo pode ser menor.
Ferramentas para adequar prazo e liquidez
Financiamento próprio
A B&D pode estruturar carteiras de financiamento próprio para os compradores, adaptando prazo e condições ao perfil do empreendimento e ao interesse do parceiro-investidor.
Antecipação de recebíveis
Securitização de parte da carteira (cessão a uma securitizadora para emissão de CRI), antecipando caixa para a operação e, potencialmente, liquidez antecipada ao investidor.
Janelas de saída / recompra
Pontos de saída a cada 24 ou 36 meses, com possibilidade de recompra por outro parceiro ou pela própria B&D, conforme a estrutura contratual do empreendimento.
PARTE 2 · 05
Transparência em cada etapa.
Uma estrutura de governança pensada para que cada parceiro acompanhe o empreendimento em que investiu.
Relatórios trimestrais
Status da aprovação, obras, vendas, inadimplência e projeção de recebíveis.
Prestação de contas
Informações periódicas sobre o empreendimento.
Comitê / reunião anual
Discussão de decisões relevantes e acompanhamento dos parceiros.
Contrato por empreendimento
Valor da gleba, VGV projetado, cronograma, índice de correção e waterfall definidos contratualmente.
Contrato-padrão de aporte, com anexos específicos por empreendimento, e um veículo (SCP) por gleba: não um “fundo geral” misturando vários projetos.
B&D
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS
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